贵州公开征求住宅物业服务费用测算指引意见，物业费报价有了统一"测算尺"
政策背景
发布机关： 贵州省住房和城乡建设厅（会同省发展改革委）
发布日期： 2026年10月14日
征求意见截止： 2026年11月13日
文件名称： 《贵州省住宅物业服务费用测算工作指引（试行）（征求意见稿）》
政策原文链接： 贵州省住房和城乡建设厅官网（详见公开征求意见通知）
安华招标政策研究团队对该征求意见稿进行了系统研读。安华招标注意到，该指引虽然名义上是"费用测算"文件，但其直接
影响物业服务项目的投标报价、招标控制价编制和评标价格评审，是物业招投标领域的基础性、技术性规则。安华招标建议
在贵州开展物业招投标业务的企业高度关注并及时反馈意见。
核心内容梳理
1. 确立物业费"三段式"构成
物业服务费用 = 物业服务成本 + 企业利润或酬金 + 税费
物业服务成本包括：直接人工费用、其他直接费用、综合管理费用
明确共用部位、共用设施设备大修中修和更新改造费用不得计入成本，应由住宅专项维修资金列支
2. 按三个服务等级配置人员面积指标
住宅物业服务划分为一星级、二星级、三星级
分岗位给出人员服务面积指标（步梯房、电梯房分别计算）
例如：项目经理每个项目1人；30万平方米（含）以上设项目副经理1人，每增加30万平方米增加1人
保洁员、绿化工、维修工、客服管家等均按对应面积指标测算人数
3. 给出量化计算系数
其他直接费用按各岗位人工工资×计算系数测算
例如步梯房保洁服务费用系数：一星级4.32%、二星级5.30%、三星级6.28%
综合管理费用系数：一星级9.93%、二星级15.17%、三星级18.83%
明确了客户服务、秩序维护、保洁、绿化、共用设施设备管理等分类系数
4. 规定统一计算顺序
从人员数量→工资及社保福利→其他直接费用→综合管理费用→利润→税费→物业费合计，形成完整计算链条
计量单位统一为"元/月·平方米"
5. 明确文件定位
属于行业指导性文件，供业委会、业主、物业服务人及第三方评估机构参考
最终服务内容和费用以业主大会表决同意并签订的合同为准
指引自发布之日起试行
安华招标认为，该指引实质上为贵州物业招投标提供了一把统一的"报价标尺"。
重点讨论与影响分析
1. 对物业服务企业的影响
投标报价有了明确的成本测算依据，低价恶性竞争的空间被压缩
人员配置、工资社保、费用系数均有参照，报价文件的编制要求更精细
报价明显低于成本或与服务等级不匹配，可能在评标中被质疑
2. 对招标人（业委会、建设单位）的影响
招标控制价、最高限价的编制有了技术依据
招标文件中服务等级与人员配置的对应关系更加清晰
有利于推动"质价相符"，减少低价中标后服务缩水
3. 对评标专家的影响
价格评审从"比总价"转向"审成本构成"，评标报告可对照指引逐项核查
低于成本报价的认定更具操作性
4. 行业关注点
各等级人员面积指标是否符合本地用工实际
电梯房共用设施设备管理费用系数（最高达184.64%）的测算口径
指引试行后与原有政府指导价、市场调节价项目的衔接
安华招标行业分析团队提示，该指引虽为指导性文件，但在实际招投标和物业纠纷调解中很可能成为重要参照标准，企业
不宜以"非强制"为由忽视。
实操建议
1. 物业服务企业
立即组织投标、成本、人力部门学习指引，按岗位和服务等级重做成本测算表
对照指引核算本企业在管项目的人员配置和报价水平，评估投标策略
在11月13日前结合实操经验向住建厅反馈意见，争取合理指标空间
2. 招标人和业委会
编制招标文件时明确服务等级，将人员配置要求与指引指标对应
采用综合评分法时，对明显低于成本的报价设置价格合理性审查条款
3. 代理机构
协助招标人依据指引编制最高限价和价格评审办法
在招标文件中明确成本构成的填报口径，便于横向比较
安华招标建议：物业服务企业在贵州投标物业项目，应按照"人员—工资—费用—利润—税费"的统一顺序编制报价文件，
并保留测算底稿，以备评标委员会对报价合理性进行质询。安华招标可提供物业项目成本测算、报价文件编制和价格评
审应对等专业咨询。
政策原文来源
贵州省住房和城乡建设厅公开征求意见通知（2026年10月14日，可通过贵州省住建厅官网或官方发布渠道查阅原文及附件）
联系电话：400-1665-567 微信咨询：ahzb0518
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