政策背景
发布机关： 城步苗族自治县发展和改革局（会同县住房和城乡建设局、县市场监督管理局）
发布日期： 2026年10月19日
文件名称： 《关于加强全县物业服务收费管理有关事项的通知（征求意见稿）》
制定依据： 《中华人民共和国价格法》《湖南省物业管理条例》、湘发改价调规〔2023〕125号《湖南省定价目录》、湘发
改价费规〔2022〕271号《湖南省物业服务收费管理办法》、邵市发改价费〔2024〕34号
安华招标政策研究团队对该征求意见稿进行了逐条解读。安华招标注意到，该文件是湖南省邵阳市城步县首次以"分等级
分项目"方式制定县级物业收费政府指导价基准价，且首次将企业信用评价与收费浮动直接挂钩，对县域前期物业招投标
的报价规则和企业准入具有直接影响。安华招标建议在邵阳及湖南各县承接住宅前期物业项目的企业重点关注。
原文核心内容梳理
1. 定价范围
业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务费（含已购车位物业服务费、装修服务费、装修垃圾清运费）实行政府指
导价
别墅（带室外庭院独立成栋及联排商品住宅）、其他非住宅、老旧小区，以及业主大会成立后的普通商品住宅收费实
行市场调节价
2. 分等级分项目基准价（核心）
将物业服务拆分为9个收费项目，各设一至五级基准价：
综合管理服务：0.12—0.31元/㎡·月
公共区域清洁卫生服务：0.10—0.21元/㎡·月
公共区域秩序维护服务：0.14—0.28元/㎡·月
共用部分及公共设备设施维保：多层无电梯0.20—0.40元/㎡·月；高层电梯房0.25—0.50元/㎡·月
绿化养护费：1.2—6.5元/㎡·年（按绿地面积计取再分摊）
电梯运行费：0.4元/㎡·月
已购车位服务费：1—3级30元/月·位（子母车位40元），4—5级40元/月·位（子母车位55元）
装修服务费：电梯房0.03元/㎡·天、非电梯房0.02元/㎡·天（最多不超过90天）
装修垃圾清运费：3.0元/㎡
3. 信用浮动机制（最大亮点）
可依据物业服务企业信用情况浮动，基准价基础上上下浮动不超过20%（含20%）
质量评价和信用信息体系评价良好、在城步有运营项目并获住户认可的，可上浮
评价差、投诉多的企业，可视情下浮
多层电梯房在同小区高层电梯房标准基础上上浮10%
4. 前期物业定价程序
建设单位在商品房预售前选定服务项目、服务等级，在政府指导价及浮动幅度内拟定收费标准，并在商品房买卖合同中
与买受人约定
物业服务人须在完成承接查验移交后30日内、收费前，将收费标准报县发改局备案审查，未经备案审查即收费的，发改
局不再审核其收费标准
5. 空置房与明码标价
已办理交付但未使用的物业，按同类型住宅收费标准**70%**交纳
物业服务收费须在小区醒目位置明码标价，公示服务项目、等级、计费方式、收费标准、收费依据及投诉举报电话
安华招标梳理后认为，该文件的核心价值在于把"企业信用"转化为"收费定价权"，信用好的企业在城步投标前期物业项
目时可获得最高20%的报价上浮空间。
重点讨论与影响分析
1. 对建设单位（前期物业招标人）的影响
预售前必须完成服务项目、服务等级的组合选择，并在买卖合同中明确约定，倒推前期物业招标时间节点必须前移
最高限价的测算需逐项累加9个分项基准价，再按信用等级浮动，招标文件限价编制工作量明显增加
商品房买卖合同中必须载明"最终标准以发改局备案审查通过为准"，需提前向买受人提示
2. 对物业服务企业的影响
信用记录成为实质门槛：在城步有良好运营记录、投诉少的企业报价可上浮20%，外地新进入企业和信用差企业在
价格上处于劣势
未在30日内完成收费备案即开始收费的，将丧失价格审核资格，存在收费合规风险
服务质量与等级不符（质价不符）的，由市场监管部门按违规处理
3. 对招标代理机构的影响
招标文件需附分等级分项目价目表，评标办法中应将信用评价与报价浮动联动，避免报价超限价被误判
需提醒建设单位在招标公告中明确服务等级组合，避免投标人理解分歧
4. 行业关注点
县级信用体系与湖南省、邵阳市信用平台的衔接：企业在外地的信用记录是否被认可
五级服务标准的服务频次与人员配置细则（附件4），评标时如何量化
老旧小区、别墅实行市场调节价后，是否需要通过招投标程序选聘
安华招标行业分析团队认为，县域物业招投标正在从"单纯拼低价"转向"信用+等级+分项报价"的精细化竞争，这一趋势对规范
经营的品牌企业有利。
实操建议
1. 物业服务企业
在11月2日截止前，通过邮箱或电话反馈意见，重点建议明确外地信用记录的认可规则
投标前核对本企业在城步及邵阳的信用评价等级，按信用等级确定可上浮幅度，避免报价超限
中标后严格执行"承接查验完成30日内"的收费备案时限，先备案、后收费
2. 建设单位
将前期物业招标安排在预售前完成，服务等级组合和收费标准须先经内部测算并写入买卖合同
招标文件中直接引用县级分项目基准价，按项目实际选择五级服务中的对应等级
3. 代理机构
报价文件设计应采用分项报价表（9项分列），合计价作为评标价
评标办法中设置信用评价核验环节，以官方信用记录为准
安华招标建议：在城步县及湖南省内县域前期物业项目投标，务必提前核实企业信用评价等级及当地运营记录，信用良好的
企业应主动在报价中适用上浮政策并附信用证明材料，信用记录薄弱的企业则应通过技术方案和服务承诺争取综合评分，切
勿在无信用依据的情况下擅自按上浮20%报价。安华招标可提供湖南县域前期物业项目分项报价测算、信用材料组织和招标
文件编制等专业服务。
联系电话：400-1665-567 微信咨询：ahzb0518
安华招标——物业招投标领域的专业服务伙伴。
