政策背景

• 公告日期： 陇南市人大常委会2026年10月15日公告（第59号）

• 施行日期： 2026年12月1日起施行

• 文件名称： 《陇南市物业管理条例》（共七章）

  
  

  安华招标政策研究团队对该条例进行了系统研读。安华招标注意到，这是陇南市首部物业管理地方性法规，其中第三章"前期物业

管理"对建设单位招标选聘前期物业服务人作出强制性规定，并创设了业主不满时第三方评估、信用档案记录等机制，对陇南乃至甘

肃的物业招投标实务影响深远。安华招标建议在陇南承接物业项目的企业提前对照条例调整投标与履约策略。

原文核心内容梳理

1. 前期物业强制招标（第二十条）

建设单位在销售房屋前，应当通过招标投标方式选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同

• 例外情形：投标人少于三个，或者房屋建筑面积少于3万平方米（含同一建设项目内非住宅面积），经县区住建部门批准，可采用

  协议方式选聘

• 前期物业服务合同应明确是否收费、服务内容、服务标准、收费标准，并作为房屋买卖合同附件或直接纳入买卖合同

2. 承接查验制度（第二十二条、第二十三条）

• 建设单位与前期物业服务人应在县区住建部门、乡镇街道指导监督下对共有部分进行承接查验，签订承接查验协议

• 协议须明确查验基本内容、双方权利义务、存在问题、解决方法及时限、违约责任

• 前期物业服务人须参与工程查验，对工程质量问题提出整改建议，建立共有部分工程信息资料和日常管理档案

3. 业主第三方评估机制（第二十四条，重大创新）

• 已交付使用物业业主总人数10%以上业主对前期物业服务人服务质量不满意、要求评估的，建设单位应当委托第三方评估机构

  对履约情况评估

• 评估机构由建设单位与业主、物业服务人协商选定；协商不成的，由县区住建部门随机抽取

• 评估结果一年内有效并向全体业主公告

• 评估不符合履约标准的，建设单位应要求限期整改；逾期不整改的，由住建部门录入物业服务人信用档案

4. 信用管理制度（第八条）

• 市住建部门建立物业服务人及项目负责人信用管理制度，健全评价体系，实行信用记分管理，建立信用档案

• 县区住建部门会同乡镇街道对物业服务人基本情况、服务情况、投诉举报情况动态管理

• 定期开展服务质量满意度测评，测评结果和信用评价结果向社会公告

5. 物业招投标监管职责（第五条）

• 明确县区住建部门负责"监督管理物业管理招投标活动"、指导监督物业承接查验及项目交接

• 市住建部门建立和管理全市统一的物业管理监管与服务信息平台、信用信息体系

6. 收费与合同管理（第三十一条、第三十二条）

• 物业服务收费遵循质价相符原则，分别实行政府指导价和市场调节价

• 政府指导价由市、县政府依据服务等级标准，综合考虑小区容量、场地设施、企业成本、业主承受能力制定

• 物业服务合同期限届满90日前，业委会应组织召开业主大会决定续聘或选聘新物业服务人

7. 应急物业与退出交接（第三十三条、第三十四条）

• 物业服务人退出须移交7类资料；拒不退出或拒不移交的，业委会可请求住建部门协调或向法院起诉

• 突发失管、服务断档时，乡镇街道确定应急物业服务人，保障供电、供水、垃圾清运、电梯运行

  
  

  安华招标梳理后认为，该条例以"强制招标+第三方评估+信用记分"形成闭环，前期物业服务人在陇南的服务履约将面临更强的

  业主监督和信用约束。

重点讨论与影响分析

1. 对建设单位（前期物业招标人）的影响

• 3万平方米以下项目或投标人不足3个时方可协议选聘，且须报批，绝大多数新建项目必须走招标程序，压缩了指定物业的空间

• 条例施行后，前期物业招标需在销售房屋前完成，倒排工期要求更严格

• 10%业主异议即可触发第三方评估，评估费用、组织责任首先落在建设单位，需在前期合同中预先约定评估相关条款

2. 对物业服务企业的影响

• 履约不达标且逾期不整改将被录入信用档案，直接影响后续在陇南及甘肃的投标资格和评分

• 第三方评估结果一年内有效，意味着企业在交付初期的服务质量将长期影响品牌信誉

• 退出交接须移交7类完整资料，承接查验阶段的档案管理质量直接决定退出时是否顺利

3. 对业主自治和选聘的影响

• 合同到期前90日即须启动续聘或选聘程序，业委会招投标组织能力成为关键

• 物业管理委员会（第十七条）在六种情形下组建，为无业委会小区的物业选聘提供了主体，过渡期项目的招标主体更加明确

4. 对代理机构的影响

• 前期物业招标项目增多，且招标范围、承接查验、信用条款需要在招标文件中系统化设计

• 业委会、物管会作为招标人的项目将增加，代理机构需熟悉非建设单位主体的招标程序

   安华招标行业分析团队提示，条例将于12月1日施行，目前至11月底是企业投标文件模板、合同模板、承接查验方案的调整窗口期。

实操建议

1. 物业服务企业

• 12月1日前完成在陇南项目的承接查验档案、设施设备技术手册、公共收益账册梳理，确保退出或续签时可完整移交

• 建立交付首年的服务质量管控机制，重点防范10%业主异议触发第三方评估

• 关注陇南市住建部门信用信息平台建设进度，及时注册并维护企业信用档案

2. 建设单位

• 将前期物业招标节点纳入项目开发计划，确保销售房屋前完成招标并签订前期合同

• 3万平方米以下拟协议选聘的，提前准备报批材料

• 在前期合同中明确第三方评估启动、费用分担、整改时限及信用记录条款

3. 业委会、物管会

• 提前90日启动续聘或选聘决策，必要时委托专业代理机构组织公开招标

安华招标建议：在陇南参与前期物业投标，应重点研究条例第二十条至第二十四条，投标文件中须包含完整的承接查验配合方案

第三方评估应对机制和首年服务质量保障措施，并提前在陇南市物业管理信用信息体系建立企业信用档案；对12月1日以后新启

动的项目，不得再以投标人不足为由规避招标，除非已取得住建部门批准。安华招标可提供陇南前期物业招标代理、投标文件编

制、承接查验方案及合同模板定制等专业服务。

         联系电话：400-1665-567 微信咨询：ahzb0518

安华招标——物业招投标领域的专业服务伙伴。