政策背景

• 发布机关： 佛山市住房和城乡建设局

• 发布日期： 2026年10月12日

• 文件名称： 《佛山市住宅小区物业服务质量百分制综合评价、"红黑榜"工作指引（试行）》

• 制定依据： 《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《佛山市住宅物业管理条例》

安华招标政策研究团队对该指引进行了专项解读。安华招标注意到，佛山将物业服务质量评价结果直接与前期物业招投标加分、业主选聘

优先挂钩，首次以市级文件形式明确"红榜项目—招投标加分"的激励通道，这对在佛山投标的物业服务企业具有直接的市场价值。安华招

标建议在佛山及广东布局的物业企业将"冲红榜"纳入经营策略。

原文核心内容梳理

1. 评价对象与频次

• 评价对象：佛山市行政区域内实施专业化物业服务并已办理物业管理区域备案的住宅小区，每个小区为独立最小评价单元

• 频次：每年12月开展一次项目年度综合评价，每年6月开展动态评价

2. 百分制评分结构（核心） 

年度综合评价 = 综合基础评价（百分制，含业主满意度加分）+ 正向评价

• 小区业主满意度评价：60分

• 满意度达到85%直接得60分；50%—85%（不含）的，得分=满意度×60分；低于50%得0分

• 满意度高于85%的，每增加1个百分点加2分

3. 正向评价加分

• 在应急抢险、疫情防控、社区治理等重大任务中获镇（街道）以上表彰表扬，或入选省级以上优秀服务案例的，每次加1分，累计

  上限10分

4. "红黑榜"结果运用（与招投标直接相关）

• 90分及以上：列为"光荣红榜"，全市通报表扬、诚信加分、减少检查频次；鼓励开发建设单位进行前期物业招投标时给予适当加分；

  鼓励社区、业委会、物管会选聘时优先考虑

• 80—90分（不含90）：列为"红榜"，全市宣传表扬，适当减少检查频次

• 70—80分（不含80）：属地镇街跟进指导、整改提升

• 60—70分（不含70）：纳入区级重点监管项目，提醒、约谈、重点整改

• 60分以下：列入"黑榜"，全市通报批评，向全体业主公示提醒函，并指导业主动议依法启动更换物业服务企业程序

5. 动态管理

• "红黑榜"年初发布、年中（6月）动态评价

• 红榜项目动态评分低于80分的移出红榜；黑榜项目恢复至60分以上的移出黑榜

6. 工作流程与时间节点

• 12月20日前完成业主满意度测评和各级评价

• 市住建部门汇总终审，下一年度初公示"红黑榜"清单

• 所有结果录入"佛山市智慧房产综合平台"并向全体业主及社会公示

安华招标梳理后认为，该指引实质上构建了"业主满意度主导（60%权重）—政府评价补充—红黑榜结果联动招投标"的质量竞争机制。

重点讨论与影响分析

1. 对物业服务企业的影响

• 业主满意度是决定红黑榜的核心变量（满分60分+超额加分），企业必须把日常服务和业主关系经营放到首位

• 进入"光荣红榜"的企业可在新承接前期物业项目招投标中获得加分，形成"服务好—中标多—业绩好"的正向循环

• 列入"黑榜"的项目面临被业主依法更换的实质风险，且全市通报对企业在佛山的品牌和后续投标构成重创

2. 对建设单位（前期物业招标人）的影响

• 招标文件可依法设置红榜企业加分项，但须注意《政府采购法》《招标投标法》关于评审因素公平性的要求，加分应以官方发布的红黑榜名单为客观依据

• 选择红榜企业作为前期物业服务人，有助于项目交付后的口碑和业主满意度

3. 对业委会、物管会选聘的影响

• 指引明确鼓励选聘时优先考虑红榜企业，为业主大会选聘提供了清晰的参照系

• 黑榜项目启动更换程序有了行政指导和平台公示支持

4. 对代理机构的影响

• 评标办法中红榜加分条款的设计需要把握合法边界：加分对象、分值、证明文件、名单时效性均须明确

• 需区分政府采购项目（非政府采购的房地产开发项目前期物业招标与政府采购项目的加分规则不同）

安华招标行业分析团队认为，佛山模式可能在广东各地推广，"评价结果—招投标挂钩"将成为物业行业竞争的新常态，企业在佛山

的每个在管项目都是影响未来投标的"信用资产"。

实操建议

1. 物业服务企业

• 立即建立在管项目的满意度自评机制，对照85%的满分线测算当前得分，对满意度低于50%的项目启动专项整改

• 重视村居委、网格员和各级住建检查的整改闭环，避免0.1—0.5分的小扣分累积

• 系统梳理应急抢险、社区治理、省级以上评优等可申报正向加分的材料，及时向区住建部门申报

2. 建设单位

• 前期物业招标时可将官方"光荣红榜"名单作为加分项，建议加分分值控制在1—3分并在招标文件中明确认定时点

• 不得将红榜名单设置为排他性资格条件，避免限制潜在投标人

3. 代理机构

• 设计评标办法时，将"近一年度佛山市物业服务光荣红榜/红榜项目对应企业"列为商务评分加分项，以开标时官方最新名单为准

• 同步设置黑榜否决或扣分条款时需审慎，以正式公布的黑榜名单为依据

安华招标建议：在佛山参与前期物业投标的企业，应将官方红榜认定作为投标核心竞争力经营：投标前核验拟用业绩项目是否在最新

红榜名单内，并在商务文件中提供官方公示截图；在管项目要以12月20日满意度测评为节点倒推整改，确保满意度达到85%以上；

招标人在设置红榜加分时应保持分值适度、标准客观，避免被质疑以不合理条件限制竞争。安华招标可提供佛山物业项目评标办法设

计、红榜加分合规审查、满意度提升方案及投标文件编制等专业服务。

联系电话：400-1665-567   微信咨询：ahzb0518

安华招标———物业招投标领域的专业服务伙伴。