政策背景
文件： 《上海市人民代表大会常务委员会关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定》
通过与施行： 2026年9月18日上海市第十六届人大常委会第三十四次会议通过，自2026年11月1日起施行
修改规模： 共34项修改，新增党建引领、智慧物业、物业治理委员会、业委会委员禁止行为、纠纷多元化解、信用信息归集
综合评价制度等条款
与招投标相关的核心要点
业主大会会议可采用互联网方式表决，须通过全市统一物业管理监管与服务信息平台进行；参会表决门槛为"双三分之二"
选聘方案经业主大会表决通过后公告，并在统一信息平台发布
建设单位应通过公开招标方式选聘前期物业，前期合同期限一般不超过两年（原为表述不同）
新增物业治理委员会：无法选举产生业委会或换届失败时，由街道乡镇及时组建，业主代表占比不低于二分之一，任期一般
不超过一年、最长两年
信用信息归集至公共信用信息平台，依法守信激励、失信惩戒
探索建立物业服务企业综合评价制度；统一平台提供招投标、合同备案、互联网表决、资料归集等功能
业委会委员新增禁止行为（伪造表决票、收受利害关系人利益等），违反者可责令罢免并处罚
政策引发的思考
思考一："物业治理委员会"补上了无人组织招投标的制度缺口。 实践中大量小区因业委会难产、换届失败，物业到期后既无法
续聘也无法重新招标，形成"物业躺平、业主无解"的僵局。安华招标认为，物业治理委员会成立后，有权组织业主依法表决物
业管理事项，这意味着大量原本"无人发起招标"的小区将重新
进入招标市场——对物业企业而言，这是一块被制度激活的存量市场。
思考二：互联网表决法定化，业主大会招标的组织成本大幅下降。 过去业主大会"开会难、表决难"，招标选聘方案往往因表决人
数不足而流产。互联网表决通过统一平台进行后，业主参与门槛降低，业委会发起招标的意愿和成功率都会提高，安华招标判断
上海住宅物业的业主大会招标项目数量将进入上升通道。
思考三：综合评价+信用惩戒，物业企业的"上海成绩单"将决定市场份额。 规定明确探索企业综合评价制度，信用信息归集至公
共信用平台并实施奖惩。结合上海已施行的《物业服务招投标管理办法》（2026年1月施行）安华招标认为，企业在上海的履约评
价、投诉记录、信用等级，会在招投标中被直接引用，"低分企业"将逐步被排除在优质项目之外。
思考四：前期合同期限缩短至两年，物业企业的"长期饭票"思维必须转变。 前期合同一般不超过两年，意味着企业每隔很短周期
就要面对业主成立大会后的重新选聘，前期中标不再等于长期占据项目，服务质量必须在交付后的两年内接受业主检验。
对物业招投标企业的指引
指引一：把上海统一信息平台作为投标基础设施。
熟悉平台的招标信息获取、电子投标、合同备案、互联网表决全流程，提前完成企业信息和信用档案归集。
指引二：建立面向物业治理委员会的业务对接能力。
对辖区内业委会缺位、合同到期的小区，主动与街道乡镇、物业治理委员会对接，提供选聘方案和招标流程的专业支持。
指引三：用信用和评价数据经营投标资格。
系统梳理在管项目的满意度、投诉处理、获奖记录，将其转化为投标文件中的信用得分；有失信记录的项目立即整改并申请信用修复。
指引四：前期项目按"两年窗口期"做服务规划。
进场即按业主大会选聘标准打造服务展示，把两年履约期当作续聘竞选期，以满意度和公示数据争取续聘。
安华招标建议：
在上海参与住宅物业招投标，应重点研究《住宅物业管理规定》修改决定与《物业服务招投标管理办法》的衔接规则：投标文件
中主动引用企业综合评价和信用信息，技术方案匹配智慧物业、互联网表决等新要求；对业委会缺位的项目，可对接物业治理委
员会依法参与，同时注意前期合同仅两年、续聘取决于服务评价，切忌"重中标、轻履约"。
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